Las múltiples dimensiones de vulnerabilidad en el tema de vivienda

Blog #6 Vivienda.jpg

La semana pasada tuvimos nuestra sexta reunión de Grupo de Trabajo. Durante esta reunión abordamos el tema de vivienda y los diferentes retos que enfrentaron, y continúan enfrentando las comunidades de Puerto Rico, particularmente en la etapa de recuperación y reconstrucción luego de los huracanes Irma y María.

En la reunión de Grupo de Trabajo en el área de vivienda, participaron el Colegio de Ingenieros y Agrimensores, la Clínica Notarial de la Escuela de Derecho de la UPR, la Sociedad Puertorriqueña de Planificación y la Asociación Profesional de Agentes de Seguros de Puerto Rico y el Caribe.  Durante la reunión, se discutieron las complejidades asociadas con desarrollar indicadores de vulnerabilidad en este campo. Se sugirió dividir la discusión en dos enfoques: problemas estructurales (relacionado a las características de la vivienda) y los riesgos de exposición (relacionado a los peligros a los que está expuesta la estructura).

Para evaluar la vulnerabilidad de estructuras de vivienda en una comunidad se sugirió tomar en cuenta el año de construcción, ya que estos datos pueden apuntar al uso de materiales nocivos (como el asbesto) y a determinar la vida útil de los materiales de construcción utilizados. Además, se propuso considerar el tipo de material que compone la vivienda, ya que establecerá la resistencia relativa de la estructura.  También se recomendó que se identifiquen aquellas viviendas con condiciones de hacinamiento y con pagos onerosos de hipoteca o renta para sus inquilinos. Finalmente, se sugirió calcular el valor por pie cuadrado promedio de las estructuras, no solamente para determinar los valores de la propiedad, sino para determinar posibles costos de reemplazo ante cualquier daño. Estas características deben evaluarse de manera diferenciada cuando se refiere a vivienda pública y a construcciones informales. 

Cuando nos adentramos en el tema de tenencia y titularidad, las consideraciones fueron mayores. Debido a patrones culturales o costumbres en la ocupación, muchos puertorriqueños no poseen títulos de propiedad formales. Esta carencia de titularidad no implica ilegalidad alguna, más bien apunta a una informalidad estructural en el proceso de comprobación de propietarios.  En Puerto Rico no es obligatorio inscribir la estructura en el Registro de la Propiedad ni se exige evidencia de titularidad, por lo que muchos propietarios – especialmente aquellos que construyeron en parcelas no segregadas, llevaron a cabo ocupaciones espontáneas o viven en áreas con una zonificación incompatible – carecen de esta documentación.  Un buen ejemplo son los terrenos rescatados en áreas con una zonificación que no es residencial, que no tienen evidencia de su derecho real sobre la propiedad; entiéndase, no tienen un contrato de compraventa o escritura. Esta condición de “extralegalidad”, de no estar obligados a formalizar el proceso de titularidad, crea una inseguridad en la vivienda, ya que la capacidad de solicitar ayudas para reconstrucción y mejoras, o comprar seguros y otras protecciones, se ve coartada ante exigencias gubernamentales o del sector privado.  Por tanto, identificar las personas dueñas de sus casas o con títulos de propiedad en una comunidad, dependerá de la fuente de información que se utilizó para analizar los datos.  Si la fuente de información – sea FEMA, el Censo u ODSEC – no considera los diferentes mecanismos existentes en Puerto Rico para obtener titularidad de una propiedad, entonces esos datos deben ser validados con fuentes alternas de información que mejor reflejen la realidad local en cuanto a patrones de ocupación.

Sobre los indicadores de exposición, se debe de identificar estructuras localizadas en zonas propensas a deslizamientos e inundaciones y aquellas que se encuentren a menos de 1,000 pies del mar.  Estos riesgos, además de ser peligros recurrentes, inciden en altos costos de propiedad y de protecciones a la misma.  Además, se sugirió buscar datos de pérdidas de propiedad luego de los huracanes para establecer áreas de necesidad de vivienda segura. 

Próximamente, los integrantes del Grupo de Trabajo asignarán un nivel de prioridad a los indicadores discutidos e identificarán cualquier brecha en el análisis a nivel de datos o repositorios de información.


Last week we held our sixth Working Group meeting. During this meeting we addressed the issue of housing and the different housing challenges that Puerto Rican communities have faced and continue to face, particularly in recovery and reconstruction after the Hurricanes Irma and Maria.

Participants in this Working Group meeting included the College of Engineers and Surveyors, the Notarial Clinic of the Law School of the UPR, the Puerto Rican Planning Society and the Professional Association of Insurance Agents of Puerto Rico and Caribbean. While discussing the complexities associated with developing vulnerability indicators for housing, the group suggested dividing the topic into two: structural problems (related to the characteristics of the dwelling) and exposure risks (related to the dangers to which the structure is exposed).

To assess the vulnerability of housing structures in a community, the group suggested to take into account the year of construction. This may be helpful as an indicator for the use of harmful materials (such as asbestos) and in determining the useful life of the construction materials used. In addition, the group proposed considering the type of material that makes up the house, which establishes the relative strength of the structure. They also recommended that those dwellings with overcrowded conditions and with onerous mortgage or rent payments for their tenants should be identified. Finally, the group also suggested calculating the value per average square foot of the structures, not only to determine the value of the property, but also to determine possible replacement costs before any damage. These characteristics must be evaluated differently when referring to public housing and informal constructions.

When we went into the subject of tenure and ownership, there were even more considerations. Many Puerto Ricans do not have formal property titles. This lack of ownership does not imply any illegality, rather it points to a structural informality in the ownership verification process. In Puerto Rico, it is not obligatory to register the structure in the Property Registry nor is evidence of ownership is required, which is why many owners— especially those who built in non-segregated plots, carried out spontaneous occupations or live in areas with incompatible zoning — lack this documentation. 

A good example of this are properties rescued in areas with a zoning that is not residential, that do not have evidence of their real right over the property; and that do not have a contract of sale or deed. This condition of "extralegality", of not being obliged to formalize the ownership process, creates a housing insecurity, since the ability to request aid for reconstruction and improvements, or purchase insurance and other protections, is constrained by government requirements or from the private sector. 

Therefore, identifying the people who own their homes or who hold property titles in a community will depend on the source of information that is used. If the source of information - be it FEMA, the Census or ODSEC - does not consider the different mechanisms that exist in Puerto Rico to obtain ownership of a property, then those data must be validated with alternate sources of information that better reflect the local reality in terms of occupation patterns.

On the exposure indicators, it is necessary to identify structures located in areas prone to landslides and floods and those located less than 1,000 feet from the sea. These risks, in addition to being recurrent hazards, affect high property costs and protections to it. In addition, it was suggested to look for data on property losses after the hurricanes to establish areas of need for safe housing.

In the near future, the members of the Working Group will assign a level of priority to the indicators discussed and identify any gaps in the analysis at the level of data or information repositories.

WCRPFoundation PR